主题：别墅本来就与“穷人”无关

好别墅应该要做到“五讲四美”。所谓“五讲”，指的是：讲究品牌和业内地位与口碑（品牌包括开发商的企业品牌和项目品牌），讲究产品建设质量与配套，讲究项目规划和包括户型在内的设计，讲究楼盘位置和社区内外的自然生态环境，讲究邻里生态这种环境；所谓“四美”，指的是：社区整体与物业单体的外观美，景观美，听觉美，生活感觉美。

通俗地讲，由于别墅的产品资源稀缺性和价值属性，决定了别墅只是少数人能够购买、居住的性产品，从而形成了一个独有的别墅消费“圈层”。而在传统的观念中，决定某人能否购买、居住的门槛主要是看某人是否有钱是否是富人。而基于中国的现实情况来看，不同的历史机会等因素，导致了不同的人通过不同渠道获得了巨额财富，成为了富人，但有些富人未必就是绅士，未必就有高素质。于是，在所谓的富人这个大群体中，必然将出现进一步的圈层分化。而随着别墅市场的分化，别墅品质的不断提高，尤其是别墅购买者、消费者越来越成熟，是那些曾经在某些别墅楼盘居住过而不满意其入居生活品质的人来说，更希望某个楼盘所居住的人群是一个跟自己差不多的圈层，不但是经济和地位都比较接近，而且有大致相同的文化、修养等综合素质，彼此的生活方式、价值观和行为方式也比较接近，不至于彼此因为互相干扰而愉快……这实际上就是在强调别墅的“圈层”文化。

可以说，这种“圈层”文化，应该说，这种收窄了市场定位、目标消费群市场细分，表面上看来好象可能会因提高了购买、入居者的“门槛”而可能使得潜在消费者减少，但实际上是在做市场营销的精确制导般的精准定位，向目标消费群做“点杀”的精准传播。而且这种传播所透露出的“承诺”，对目标消费群，尤其那些曾经在某些别墅楼盘居住过因不满意其入居生活品质而想换购换居的人来说，很具有吸引力，最终可能因传播所透露的信号对潜在目标消费群的“筛选”和强化诱惑而大为提高潜在目标消费群的“有效性”，而由于一个别墅楼盘的产品数量终究有限，因此，倒增加了开发、营销成功的几率。

当然，也许有人要说，这种理念可能强化“富人区”这个目前颇有微辞的概念。但如果仔细一想，这个问题不大，因为从最基础的概念来说，别墅本来就与“穷人”无关，是专供“富人”购买、消费的品，这个社区本来就是“富人区”。

当然，要开发建设、经营一个定位于为高素质富人所构成的富绅圈层提供高尚人居社区的标杆别墅楼盘，开发商不仅要在项目定位、市场定位、营销推广、广告传播上花“力气”，更要在项目规划、产品设计、楼盘建设品质、售后管理服务等方面下“功夫”，以做出真正的好别墅来。

为确保别墅楼盘能成就为好别墅，本文作者陈真诚认为，应该要做到“五讲四美”。

所谓“五讲”，指的是：讲究品牌和业内地位与口碑（品牌包括开发商的企业品牌和项目品牌），讲究产品建设质量与配套，讲究项目规划和包括户型在内的设计，讲究楼盘位置和社区内外的自然生态环境，讲究邻里生态这种环境；所谓“四美”，指的是：社区整体与物业单体的外观美，景观美，听觉美，生活感觉美。不难理解的是，“四美”中的生活感觉美的重要内容之一就是有好的邻里生态，而且听觉美也需要有好的邻里生态。由此可见，在“五讲”和“四美”中，都有个共同的要素：要建设、营造一个好的邻里生态，一个好的环境，给所定位的目标消费人群即所要找到的购买、入住者一个他们希望的圈层。虽然能买别墅的应该都可称之为富人，但是，终究富人未必全是绅士。一些富人虽然因某个机会或某种原因而有了巨额财富，但未必就有高素质，另一些高素质的富人也许就不愿意与他们住在一起，不愿意与他们共处一个圈层。正如俗话所说的，物以类聚，人以群分。俗起来讲，这就是说，讲究什么人愿意或希望与什么人住在一起。

当然，还有一点需要注意的是，开发商想要建设、经营好供高素质富人所构成的富绅圈层所购买、入住的好别墅楼盘，本文作者陈真诚认为，除了要做到“五讲四美”外，还需要重视一个运作技巧，除展开有效地推广和合理设置门槛外，更需要找到符合条件的第一批购买、入住者。他们就是鲶鱼效应中的鲶鱼。事实上，与普通居住社区不同，针对高尚居住社区而言，第一批购买、入住者，往往具有旗帜或标杆作用，象征着甚至是决定着一个楼盘的未来圈层和在公众心目中的印象，会吸引或影响后续符合条件的购房、入住者，为楼盘及购买、入住者提供价值。

这帖子不是来气我们穷光蛋的吗。富人有几个天天泡论坛，发点有营养的，给我们穷人点盼头的帖子。动不动别墅的，楼主是要我们起义吗。